殷惟侯: 房产税救中国|北京之春

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中国70个大中城市房价新一轮空前大涨,震惊了世界,房产首富王健林发出了“史上最大泡沫”的警告。联想去年股市的大起大落,对房市前景的忧虑充斥网络。

2016年10月号

中国70个大中城市房价新一轮空前大涨,震惊了世界,房产首富王健林发出了“史上最大泡沫”的警告。联想去年股市的大起大落,对房市前景的忧虑充斥网络。【环球时报】最近连续四五篇评议,从不可能征收房产税、到承认需稳定房价、到“看不懂”、到房主“不知道国家会不会有一天突然宣布征收房产税,自己被一举套牢”(参见【环球时报精品】2016年8月,9月)。学者、专家们找出各种理由解释,什么供需决定啦、城市化刚需啦、土地供应不足啦、收入增长啦、投资机会太少啦、土地财政啦、房地产金融化啦、开发商和银行勾结啦……就是不敢提应该征收房产税。

房价可能无限上涨吗?房地产是中国最佳投资选择吗?一线大城市房价疯涨和大规模空置、二三线中小城市房价下跌能长期共存吗?中国的投资畸形化,财富极端两级分化真的无所谓吗?那些手握巨量房产财富的决策人士、媒体学者真的以为他们的骄奢淫逸可以长久吗?

 房价收入比世界第一还不承认“泡沫”,资本主义国家普遍实行的房产税,在社会主义的中华人民共和国居然难产,说明了什么?三年前殷惟侯在【中国房市】(见附件)一文中说:“没有房产税后续跟进,国五条就是找死”。殷惟侯的预盼破灭了,这是殷惟侯的失败,更是国家的失败!

 “房地产是支柱产业,房价下跌,开发商破产、房地产投资萎缩,银行坏账累累,上下游产业受拖累,企业亏损下马,失业剧增,土地财政枯竭,房奴套牢,刚需追涨不追跌,整个经济萧条怎么办?”。情况真是这样的吗?无知和贪婪迷惑着官员、学者、百姓,一定要到房市崩盘才吃后悔药吗?

 18年前房地产摆脱福利房羁绊,开始起步。全国到处支架林立,成了一个个大工地,房市节节攀升,为GDP两位数增长做出巨大贡献,那时房市没有泡沫。经过几轮暴涨,泡沫从出现到世界第一,房市还可能是拉动上下游产业和财政的支柱吗?正是过高的房价使绝大多数刚需退出市场,造成总的房市低迷,新楼盘和实际成交量锐减,才形成上下游产业的过剩,造成经济下行的巨大压力,造成投资畸形化、城镇化受阻、贫富悬殊和价值观念堕落,造成民心对共产党执政的质疑。

通过征收房产税,迫使房价下跌的冲击是暂时的,可控的。只靠限购、限贷、交易税和上海那种对新购房征收不痛不痒的房产税,任泡沫继续吹大,结果导致房市如股市般崩盘,其冲击难以想象。东京房价最高时崩盘八成至今未恢复元气,香港上次崩盘五成,后又涨创新高,但房价收入比远低于北上广深。国际公认的合理房价收入比是3—6倍,现在深圳房价仅次于伦敦,超过香港,伦敦房价收入比16倍,香港19倍,深圳却高达70倍(也有数据33.5倍,时间不同)。北京房价收入比早已超过东京崩盘前。

 殷惟侯转发【环球时报】2016年1月12日社评加的按语中说:“房产在居民财产总额中占据了绝对的主导地位,开征房产税是缩小基尼系数的捷径。开征房产税可能使房价暴跌,但老百姓无力买房才是库存积压的根本原因。无房户、蜗居、改善居的巨大需求只有房价下跌才有希望。房市低迷已经使上下游产能过剩见底,政府托市解决不了产能过剩,反而使需求希望破灭,这无疑是自杀。巨量需求的释放才是房市拉动经济的唯一希望,也是解决贫富悬殊的灵丹妙药。假设房价跌三成,所有的积压房源必会迅速清空,新建房必会激增,钢铁、水泥、建材等上游产业和家具、家电、装修、交通、水、电、气等下游产业过剩产能被加快消化,削产能带来的下岗、失业潮就能减缓,部分僵尸企业可能复苏,才能升级换代,这是房市崩盘恐惧的另一面。”

房价泡沫越大,将来跌得越惨,这是用脚丫子想都能明白的事。决策层也许担心征收房产税使房价立即下跌,引起房奴自杀、退房户闹事、房主上街发生大规模群体事件,大多数获利工薪阶层却袖手旁观……。这是迟迟不下决心造成的被动。但大陆不是香港,无理闹事有铁腕在等着,只要操作得当,跌两步涨一步,缓跌三成至五成是可控的。政府有的是财政、税收、政策工具。

政府应先造舆论:讲明房价虚高的危害,由权威媒体一论、二轮直至十论。可制造紧张空气:现在买房,万一房价下跌如何如何。再讲政府调控的必要性,批透自由派“政府不可干预”论调,讲明房产税如何重要,如何势在必行,世界各国如何实施。承认过去“稳房价”这个口号是错误的。再把政府的目标:令房价缓慢回到2007年水平,使经济健康稳定发展,公示于众。怀疑政府者后果自负……等等。使开证房产税不仅迫使房价下跌,而且证明政府言必信,行必果,进一步树立政府权威,使政府公信力不再下跌。也许舆论在开征房产税前就导致房价下跌,跌就好,跌够了再托市,包括印钞票大规模购买公租房,托稳了再征房产税,解决贫富悬殊和土地财政萎缩问题。

唯一的阻力来自鼠目寸光的、贪婪无度的既得利益阶层。拒征房产税,令房市被看不见的手炒到极致,再急崩,出现滚雪球机制,引起怨声载道时可以把责任推给“看不见的手”吗?

 两条路摆在面前:不征房产税,维护既得利益,等待崩盘,前景莫测。开征房产税,维护中下层百姓利益,使经济健康稳定发展。如何决策考验当局的决心、能力甚至政权性质。殷惟侯2013年说过:不敢征收房产税,习近平反腐就是作秀。今天再重申一次。

 咦!以保党护国活跃于网络的殷惟侯,昨天还在猛批“中国崩溃论”,今天怎么要救国?还责备政府这个那个。唱衰中国和居安思危根本是两回事,还记得当初定国歌时有人质疑“中华民族到了最危险的时候”那句歌词时,毛泽东是怎么说的吗?

附件:

中国房市

殷惟侯 2013-03-26

中国房市不仅是民生、价格问题,还是宏观经济、社会和政治问题。

房价抬升是政府主导形成的,九十年代改福利房为商品房开始时,房价偏低,没有土地财政和投资价值。低息、低门槛贷款随着经济发展和城市化,为房市抬升创造了条件。房价上涨产生了投资价值,地价上涨为财政注入了血液,有房户、投资客、开发商、银行、政府皆大欢喜,房价最快居然以一年近一倍的速度飙升,小民百姓目瞪口呆。刚性需求醒悟的立马跟上,犹豫不决的,跟上的先懊恼,后庆幸,没跟上的许多永远退出了刚需队伍。房价持续上涨使上下游产业振兴,为中国经济持续两位数增长立下大功。房价上涨吸引了全国、全世界的投资客,国内富起来的阶层纷纷把子女送到一线大城市发展又成为刚需生力军,迫使已进城的刚需,积三代人血汗首付成了房奴,更多的人退出刚需蜗居一隅。财富的畸形两极分化使民怨沸腾,政府不得不出手。可是为什么十年调控的结果房价不降反升,屡创新高?

调控到目前为止,限购和加息虽然限制了投资客、缩小了刚需,税收却基本都转嫁到买方,加上地价飙升,是房价越调越高的原因。城市化进程不断产生新刚需,居民消费心理也随着收入增长变租房为买房,买不起房的常常连老婆都讨不上。老市民有钱的都有房而且不止一套,限购使他们退出刚需。刚需只有两种有还贷能力的人有资格:无房户和只有一套的。刚需随房价上涨而萎缩,下降而增加。城市里有一套房的,为了子女,只要骨头里还能榨出点油水,哪怕小点老两口住,也要再买一套。因此,刚需在老市民中已经趋于零。新市民有两种人产生刚需:高收入和外地有财源。这些新市民有多少?还能把房价撑多高?北上广深吸引了全国的顶级人才和富家子女,房价难跌。房价过高也使北上广深人才外流,除非年薪20万以上,不敢常驻,高房价不仅害苦了百姓也使城市化受阻。

房市有没有泡沫只有一个标志:房价收入比,超过合理比例不管表面如何兴旺都会破灭。中国人的平均收入只有发达国家十分之一,房价超过发达国家的大城市没有泡沫?中国人太多,城市化快,土地紧缺,大城市新地块越来越远离市区是事实,但看看晚上市区住房有多少空关就知道泡沫有多大。泡沫迟早要排除,不是政府调控有序跌价,就是市场调节崩盘暴跌。政府调控有上下两面板,上面,先冻结房价再缓慢下跌;下面,涨工资,涨物价,最终使房价收入比进入合理区间。如果政府不采取坚决、有效措施,任市场这只“看不见的手”作祟。出现香港(跌一半)、日本(跌90%)式的崩盘,中国的社会将由房奴领头、有房户支撑发生动乱,随着房市崩盘、银行亏损、上下游产业破产,几千万失业大军上街,即使共产党武装100万武警也维不了稳。中国房市崩盘的最后时间是2029年,独生子女政策实施(1979)后的第50年。那时独生子女的孩子结婚,四对老人皆过平均寿命,每户新婚夫妇有3-4套遗产,住房供过于求不可避免。现在,离2029还有16年。房市崩盘因各种原因一定提前。政府再不下决心,没有时间了。

政府调控最有效,最有利的手段一是征收房产税,二是大规模兴建公租房,三是反腐败没收贪污房。

房产税是世界性税种,除了贪官污吏、暴富阶层,伤不了任何人,房产税弹性很大,征收对象和税率可控在使房价合理回归的任何区间。税收可弥补土地财政收入的不足,缩小财富的两极分化,房价下跌会增加刚性需求,改善居民住房条件,拉动内需,促进经济和城市化的健康发展。单纯征收房产税,多房户会抛售避税。因此,先征收20%交易所得税是对的,20%先落地,再收房产税,抛售时也逃不掉所得税。政府税收有了保障,对土地财政的依赖降低,建公租房的财力也有了保障。上海试行的房产税只针对新购房,除了给刚需增加压力对增加房源无效,以前买房的房姐、房叔、房祖宗不受影响,这是在保护既得利益,必须改变。

中国的住房最终需要像发达国家那样,居民大多数从买房转为租房才能长期稳定。公租房能适应不同层次需求并保障租户权益,租房而不是买房有利于人员流动,解放生产力。中国人多数想买房,是取消福利房后慢慢形成的,不是固有心态,解放前上海绝大多数人租房甚至住棚户、贫民窟而不是买房,解放后共了大资产阶级的产,改造了棚户区,公租房、福利房是基本的。现在实施的经济适用房政策是错误的,符合条件的低收入群体大部分买不起,买得起的因为腐败和漏洞,经适房常常落入贪官、关系户和中高收入户手中。收入超出标准又没有后门可走的夹心阶层住房何在?经济适用房再多也影响不了房价,符合购买条件的永远形不成刚需。

停建经济适用房,改建公租房,资金周转慢,需要更多财力,虽然房产税可以适当弥补但眼下的困难是无可否认的,中国改革阵痛包括这一点。为了解决问题、为了考虑各阶层的利益,为了减轻财政负担。公租房需分三个档次。以上海为例(大概的估计,不足为据,仅供说明问题参考):

小型补贴廉租房,建筑面积仅20平米左右,月租金不超过500元,解决农民工和低收入无房户需求;

中型平价公租房,建筑面积40-50平米,月租金不超过2000元,没补贴,够折旧、维修、管理费就行,解决中等收入居民需求。

大型市场价公租房,建筑面积60平米以上,月租金3000元以上,不封顶,按市场价收费,盈利补贴廉租房,解决中高收入居民需求。

公租房大规模推出必然改变居民消费心理,买房刚需减少,房价更容易回归理性。

没收贪污房是反腐败的必然结果,不敢下手,反腐败只是作秀。中国贪官掠夺的财富大部分沉淀在房产中,保护房价就是保护不义之财。房价有序下跌,大批有房户财富缩水,但自住房和价格无关,成为遗产后子女所得也比崩盘后多,财富畸形化的改变使消费结构合理化,可以拉动内需。房产实名制和全国联网为清查贪官财产创造了条件,只要核实一次,全国贪官吐出的房产将以百万套计。“和珅倒,嘉庆饱”“贪官倒,国家饱”对无主房不必追查房主,给贪官留条后路,这叫“赦”,这是聪明现实的办法。没收的房产,适合出租的转为公租房,不适合出租的拍卖,既平抑房价又补充财政。

国五条出台,落地前引起房价和交易双井喷,假离婚、赠父母等各种避税攻略疯传,国家统计:上海房价涨3.1%,殷惟侯的感觉至少涨了10%,春节前200万没人看的,三月初卖220万抢着要。这是历史最高点上再涨啊!可怕吗?由于国五条迟迟不落地,最近上海房价又涨了10%,220万涨到240万。如果没有房产税后续跟进,国五条就是找死,国五条落地后必然惜售,成交萎缩,中介关门,但不征房产税,萎缩只是暂时的,5个月后房价还会上涨,成交还会恢复,危机只会更接近。

因此,殷惟侯判断:20%所得税落地后必有房产税跟进,早则3个月,迟则一年多。房产税一旦启动,整个房市出现拐点,中国柳暗花明了。国五条落地前井喷可能只是最后的晚餐,产生最后一批房奴。否则,共产党无可救药,在敌对势力的阴谋策划下,在半吊子知识分子的卖力鼓动下,殷惟侯有生之年就能看到共产党政权崩溃、民不聊生、生灵涂炭。

环球时报看到了房市危险,3月19日社评【高房价是经济,膨胀大了就是政治】提到了这一点,但是,环球时报的目标是“冻结”房价,“冻结”,冻结到崩盘吗?只冻结而不下降,房价只能继续上涨,这是不以人的意志为转移的经济规律。

“官员财产登记公示”和“房产税”迟迟不能出台,唯一的原因是既得利益集团不干。习近平、李克强主政后,立新风,反浪费,讲实话,立竿见影;高调反腐,又有几个高官落马。但是,仅从个案入手,猴年马月也刹不住腐败之风。官员财产登记、公示,是个细活,牵涉目标、政策、手段、技术,试点、反馈、成熟、立法,登记、核实、公示等方方面面,公示了也会有没完没了的质疑和扯皮,真正能动真格又不致过于伤筋动骨的是核实房产,没收贪污房和征收房产税。

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